Налоговый “подвох”: проводим межевание участка
Любой собственник хочет продать недвижимость если не дороже, то хотя бы по той стоимости, за которую покупал объект сам.
Но предугадать интерес покупателя к своему предложению трудно, а потому собственникам приходится искать альтернативные форматы продажи. Межевание — один из методов, повышающих вероятность продажи.
Что подразумевает межевание земельного участка
Межевание участка земли — комплекс работ, призванных фактически и юридически определить и закрепить границы участка.
Для чего нужна процедура межевания:
- для обозначения точных фактических границ земельных наделов;
- для внесения данных в единую систему кадастрового учета;
- для регистрации права собственности;
- для исключения споров о границах как в судебном порядке, так и вне его;
- для подготовки документов к продаже;
- для установления правильной цены участка земли.
Важно: с 2018 года межевание участка — обязательная процедура перед продажей. Точнее, законодательная обязательность нигде не закреплена, но ФЗ от 22 декабря 2014 года №447 “О государственном кадастре недвижимости” запрещает регистрировать землю с неуточненными границами, а значит, и никакие сделки с такой землей проводить нельзя *.
Кадастровая стоимость
У любой недвижимости есть своя цена. По факту их две: рыночная и кадастровая. Рыночная стоимость — цена, которую устанавливают между собой собственник и покупатель в моменте купли-продажи. Кадастровая цена устанавливается только государством.
Цены на земельные участки складываются из нескольких факторов: расположение, вид использования и др. А государственный оценщик такие факторы не учитывает, кадастровая цена устанавливается на основе массового метода: оценщик лично не смотрит участок, не фиксирует наличие построек и не уточняет для чего используется земля.
Земельный налог
Вы обязаны платить земельный налог, если у вас есть земля в собственности.
Размеры налога зависят от кадастровой стоимости земельного надела: чем стоимость выше, тем больше налог.
Налоговый кодекс РФ в статье 394 устанавливает размер налоговой ставки 0,3% от кадастровой стоимости для земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- индивидуального жилищного строительства;
- для подсобного хозяйства, сюда же относятся садовый кооператив, огородничество.
Для всех иных случаев установлена ставка в 1,5% от кадастровой стоимости.
Процедура межевания участка, например, разделение одного большого участка на 2 поменьше, позволяет собственнику снизить рыночную стоимость для покупателя. И это выгодно для обеих сторон: собственник быстрее продает землю, а покупатель приобретает участок нужного размера по более низкой для него цене.
Обратите внимание:
| Налогообложению подлежат оба участка, ведь при межевании образуются 2 новых объекта недвижимости |
В остальном сохраняется традиционная модель формирования налога на земельные участки.
-----------------------------------------------
* - Есть земли, попавшие под “дачную амнистию”, (они же — земли СНТ) т.е. у собственников есть данные из кадастрового реестра с отметкой, что их участок “не имеет границ”, но к продаже такие участки не допускаются. Межевание, как процедура, неизбежна для регистрации права собственности и других операций, включая продажу.
